Kurzüberblick
Das Wichtigste auf einen Blick
- Due Diligence untersucht die tatsächliche und rechtliche Grundlage der Transaktion; Vertragsprüfung regelt darauf aufbauend die Pflichten.
- Der Prüfungsumfang muss zur Objektart passen: Condo, Haus, Grundstücksnutzung, Off-Plan-Projekt oder gewerbliche Fläche.
- Titel, Belastungen, Zugang, Verkäufer, Genehmigungen und Zahlungsweg sollten vor einer nicht rückzahlbaren Zahlung geprüft werden.
- Mündliche Zusagen und Verkaufsunterlagen müssen mit offiziellen Dokumenten und dem Vertrag abgeglichen werden.
- Festgestellte Risiken sollten nicht nur benannt, sondern nach Auswirkung und möglicher Absicherung priorisiert werden.
Klare Antwort
Due Diligence beantwortet, ob der versprochene Immobilienkauf rechtlich und tatsächlich durchführbar ist
Die Prüfung geht über den Vertrag hinaus. Sie untersucht Verkäufer, Eigentums- oder Registrierungsnachweise, Belastungen, Projekt, Genehmigungen, Nutzung, Besitzverhältnisse und offene Widersprüche. Umfang und Tiefe müssen zur Objektart und Transaktionsstruktur passen.
Worauf es im konkreten Fall ankommt
- Welche Rechte sollen erworben oder genutzt werden?
- Welche Register- und Projektunterlagen sind für diese Objektart maßgeblich?
- Bestehen Belastungen, Ansprüche Dritter, Rückstände oder Besitzprobleme?
- Welche Zusagen aus Vertrieb und Besichtigung müssen verifiziert werden?
Was eine gezielte rechtliche Prüfung liefern kann
- einen dokumentierten Prüfungsumfang
- eine Liste bestätigter Tatsachen, offener Fragen und konkreter Warnzeichen
- eine Risikobewertung mit empfohlenen Bedingungen vor Zahlung
- eine Grundlage für Vertragsänderung, Rücktritt oder Fortsetzung
Was eine Immobilien-Due-Diligence leisten soll
Die Prüfung soll beantworten, ob die Gegenpartei die versprochenen Rechte übertragen oder einräumen kann, welche Beschränkungen bestehen und welche Bedingungen vor einer Zahlung oder Registrierung erfüllt sein müssen.
Sie ersetzt weder eine technische Gebäudeprüfung noch eine steuerliche oder wirtschaftliche Bewertung. Diese Bereiche können je nach Projekt zusätzlich erforderlich sein.
Eigentümer und Vertragspartner verifizieren
- Identität natürlicher Personen und aktuelle Unternehmensdaten
- Vertretungs- und Zeichnungsbefugnis
- Übereinstimmung von Verkäufer, Eigentümer und Zahlungsempfänger
- Vollmachten und deren konkreter Umfang
- Verbundene Projekt-, Vertriebs- oder Besitzgesellschaften
- Bekannte Interessenkonflikte oder widersprüchliche Angaben
Titel, Belastungen und Rechte Dritter
Die Bezeichnung eines Dokuments im Exposé sagt nicht automatisch, welche Rechte rechtlich bestehen. Titelart, eingetragener Eigentümer, Belastungen, Dienstbarkeiten, Miet- oder Nutzungsrechte und mögliche Verfügungsbeschränkungen müssen anhand aktueller Unterlagen geprüft werden.
Bei Grundstücken oder Häusern ist auch entscheidend, ob Zugang, Grenzen und tatsächlich genutzte Fläche mit den Dokumenten übereinstimmen.
Genehmigungen und Projektunterlagen
- Bau- und projektrelevante Genehmigungen
- Nutzungszweck und mögliche Beschränkungen
- Entwickler- und Projektgesellschaft
- Baufortschritt und vertragliche Fertigstellung
- Gemeinschafts- oder Verwaltungsstruktur
- Flächenangaben, Grundrisse und zugesicherte Ausstattung
- Bekannte behördliche, gerichtliche oder vertragliche Konflikte
Condominium-spezifische Prüfung
Beim Condo-Kauf umfasst die Prüfung die konkrete Einheit, die ausländische Eigentumsquote, Rückstände, Gemeinschaftsordnung, Inventar und erforderliche Zahlungsnachweise. Bei Off-Plan-Projekten kommen Entwickler-, Fertigstellungs- und Übergaberisiken hinzu.
Haus- und Grundstücksnutzung
Ausländische Käufer können Grundstücke nicht frei wie in vielen europäischen Staaten erwerben. Deshalb müssen geplante Nutzungs-, Miet-, Bau- oder Gesellschaftsstrukturen genau auf Zulässigkeit, Laufzeit, Beendigung und tatsächliche Kontrolle geprüft werden.
Unzulässige Treuhand- oder Strohmannmodelle sind keine sichere Abkürzung und können erhebliche rechtliche Folgen haben.
Ergebnisbericht und Risikopriorität
- Bestätigte Tatsachen und geprüfte Dokumente
- Fehlende oder widersprüchliche Unterlagen
- Kritische Punkte, die vor Zahlung gelöst werden müssen
- Verhandelbare Risiken und mögliche Vertragsabsicherung
- Offene technische, steuerliche oder wirtschaftliche Fragen
- Empfohlene nächste Schritte und Bedingungen für den Vertrag
Wann die Prüfung beginnen sollte
Die Due Diligence sollte vor einer bindenden Unterschrift und möglichst vor jeder nicht rückzahlbaren Zahlung beginnen. Ist eine Reservierungsgebühr unvermeidbar, sollte die Vereinbarung ein klares Prüfungsrecht und eine Rückzahlung bei wesentlichen negativen Ergebnissen vorsehen.
Praxisblick
Was bei der Vorbereitung häufig den Unterschied macht
Eine Due Diligence ist nur so gut wie ihr definierter Umfang. Ein Registerauszug allein beantwortet weder Projekt-, Besitz-, Genehmigungs- noch Vertragsfragen.
Drei vermeidbare Fehler
- Due Diligence ohne konkrete Einheit oder Transaktionsstruktur zu beauftragen
- ungeklärte Punkte als unproblematisch statt als offene Bedingung zu behandeln
- den Prüfungsbericht nicht in Zahlungsplan und Vertrag umzusetzen
Häufig gestellte Fragen
Wie lange dauert eine Due Diligence in Thailand?
Das hängt von Objektart, Verfügbarkeit der Dokumente, zuständigen Stellen und Umfang ab. Eine seriöse Zeitangabe setzt zumindest die wichtigsten Objekt- und Verkäuferdaten voraus.
Ist eine Due Diligence eine Garantie, dass nichts schiefgeht?
Nein. Sie kann Risiken auf Grundlage verfügbarer Unterlagen und Prüfungen reduzieren, aber zukünftige Entwicklungen oder verschwiegene Tatsachen nicht vollständig ausschließen.
Reicht eine Vertragsprüfung ohne Due Diligence?
Nicht bei jeder Transaktion. Ein gut formulierter Vertrag kann fehlendes Eigentum, unbekannte Belastungen oder einen ungeeigneten Verkäufer nicht ersetzen.
Brauche ich zusätzlich einen Bausachverständigen?
Bei baulichem Zustand, Mängeln, Statik oder technischer Ausstattung kann eine unabhängige technische Prüfung zusätzlich sinnvoll sein.
Kann die Prüfung nach Zahlung noch erfolgen?
Ja, aber die Verhandlungs- und Rücktrittsmöglichkeiten können dann deutlich geringer sein. Frühzeitige Prüfung ist deshalb wesentlich.
Welche Unterlagen sollte ich zuerst senden?
Objektdaten, Verkäuferangaben, Titel- oder Registrierungsunterlagen, Reservierungs- oder Kaufvertrag, Zahlungsplan und vorhandene Verkaufsunterlagen.