Kurzüberblick
Das Wichtigste auf einen Blick
- Unabhängige Due Diligence vor nicht rückzahlbarer Zahlung.
- Verkäufer, Eigentum, Belastungen, Objekt und Vertrag getrennt prüfen.
- Bei ausländischen Käufern muss die Erwerbs- oder Nutzungsstruktur rechtlich zulässig sein.
- Zahlung, Übergabe und Eigentumsübertragung mit klaren Bedingungen verknüpfen.
Klare Antwort
Vor dem Kauf müssen Erwerbsform, Objektprüfung, Vertrag und Zahlungsweg zusammenpassen
Ausländische Käufer sollten nicht mit der Vertragsunterschrift beginnen. Zuerst ist zu klären, welche Eigentums- oder Nutzungsform überhaupt rechtlich und wirtschaftlich sinnvoll ist. Danach folgen Prüfung von Verkäufer und Objekt, Vertragsgestaltung, Geldtransfer, Übergabe und Registrierung.
Worauf es im konkreten Fall ankommt
- Handelt es sich um Condo, Haus, Grundstücksnutzung, Miet- oder andere Rechte?
- Welche Person oder Gesellschaft verkauft und welche Rechte kann sie tatsächlich übertragen?
- Welche Zahlungen sind rückzahlbar und an welche Bedingungen geknüpft?
- Welche Nachweise werden für Geldtransfer, Übergabe und Registrierung benötigt?
Was eine gezielte rechtliche Prüfung liefern kann
- eine passende Prüfungsreihenfolge für die geplante Transaktion
- eine Due-Diligence-Liste für Verkäufer, Objekt und Projekt
- eine priorisierte Vertragsprüfung mit Änderungspunkten
- einen Ablaufplan bis zur rechtlichen Übertragung oder Einräumung der Rechte
Schritt 1: Ziel und Objektart klären
Condominium, Haus, Grundstück, langfristige Miete und gewerbliche Fläche folgen unterschiedlichen rechtlichen und wirtschaftlichen Strukturen. Vor der Prüfung sollte klar sein, ob das Objekt selbst genutzt, vermietet, entwickelt oder als Investition gehalten werden soll.
Auch Haltedauer, Finanzierung, Nachlassplanung und gewünschte Kontrolle beeinflussen die geeignete Struktur.
Schritt 2: Reservierungsvertrag prüfen
Reservierungsverträge werden oft als unverbindlicher Zwischenschritt dargestellt, können aber kurze Fristen und nicht rückzahlbare Gebühren enthalten. Prüfen Sie Rückzahlung, Bedingungen, Laufzeit und den genauen Bezug zur späteren Einheit.
Wesentliche Zusagen aus Exposé oder Gespräch sollten schriftlich bestätigt werden.
Schritt 3: Verkäufer und Vertretungsmacht verifizieren
- Vollständiger Name oder registrierte Firma
- Eigentümerstellung und Verfügungsbefugnis
- Vertretungs- und Zeichnungsberechtigung
- Aktuelle Anschrift und Registerstatus
- Verbindung zwischen Verkäufer, Entwickler, Vermittler und Zahlungsempfänger
Schritt 4: Objekt und Rechte prüfen
- Titelurkunde und registrierte Belastungen
- Fläche, Lage und Zuordnung der Einheit
- Bestehende Miet-, Nutzungs- oder Sicherungsrechte
- Baugenehmigung, Projektstatus und Übergabefähigkeit
- Gemeinschaftsordnung, Gebühren und Sonderumlagen
- Offene Konflikte oder behördliche Einschränkungen
Schritt 5: Grundstück in Thailand kaufen als Ausländer
Ausländisches Grundeigentum ist in Thailand stark beschränkt. Beim Condominium-Kauf bestehen andere Möglichkeiten als bei Land oder Häusern. Die konkrete Struktur muss zum Objekt, Käufer und langfristigen Ziel passen.
Unzulässige Strohmann- oder Scheinkonstruktionen sind keine sichere Lösung. Rechtliche Kontrolle, Finanzierung und tatsächliche Beteiligung müssen nachvollziehbar sein.
Schritt 6: Kaufvertrag und Anlagen
- Eindeutige Parteien- und Objektbezeichnung
- Kaufpreis, Währung und Zahlungsbedingungen
- Voraussetzungen für jede Rate
- Übergabe, Abnahme und Mängelbeseitigung
- Steuern, Gebühren und laufende Kosten
- Rücktritt, Rückzahlung und Folgen der Nichterfüllung
- Maßgebliche Sprachfassung und Zuständigkeit
- Vollständige Pläne, Inventarlisten und technische Anlagen
Schritt 7: Zahlung absichern
Zahlungen sollten an klar definierte Voraussetzungen gebunden sein. Bei Projekten können Baufortschritt, Genehmigungen oder Dokumente als Meilensteine dienen.
Der Zahlungsempfänger muss mit der Vertragsstruktur übereinstimmen. Überweisungszweck und Herkunft der Mittel sollten nachvollziehbar dokumentiert werden.
Schritt 8: Eigentumsübertragung und Übergabe
Vor dem abschließenden Termin sollten erforderliche Originale, Zahlungsnachweise, Gebührenaufteilung und Vertretung geklärt sein. Eigentumsübertragung und tatsächliche Übergabe sind nicht immer derselbe Vorgang.
Zustand, Schlüssel, Zählerstände, Inventar und noch offene Arbeiten sollten dokumentiert werden.
Besondere Risiken bei Off-Plan-Projekten
- Unklarer Grundstücks- oder Genehmigungsstatus
- Zahlungen ohne überprüfbaren Baufortschritt
- Einseitige Verlängerungs- und Änderungsrechte
- Unverbindliche Rendite- oder Rückkaufversprechen
- Fehlende Regelung bei Verzögerung oder Projektabbruch
- Abweichung zwischen Marketingmaterial und Vertrag
Dokumente für die anwaltliche Prüfung
- Reservierungs- und Kaufvertrag einschließlich Anlagen
- Objekt- und Projektdaten
- Verkäufer- oder Entwicklerangaben
- Zahlungsplan und bereits geleistete Zahlungen
- Exposé, Werbung und schriftliche Zusagen
- Titel- oder Registerunterlagen, soweit vorhanden
- Ihre geplante Nutzung und gewünschte Eigentumsstruktur
Praxisblick
Was bei der Vorbereitung häufig den Unterschied macht
Ein Immobilienkauf wird riskant, wenn Vertrieb, Zahlung und rechtliche Prüfung in der falschen Reihenfolge laufen. Die Prüfung sollte den Zahlungsplan steuern – nicht ihm hinterherlaufen.
Drei vermeidbare Fehler
- Erwerbsform und Objekt erst nach Reservierung zu prüfen
- mündliche Zusagen nicht in Vertrag und Anlagen zu übernehmen
- Übergabezustand, Gebühren und Registrierungsunterlagen offen zu lassen
Häufig gestellte Fragen
Kann ich als Deutscher ein Condo in Thailand kaufen?
Das kann unter bestimmten Voraussetzungen möglich sein. Ausländerquote, Geldtransfer, konkrete Einheit und Unterlagen müssen geprüft werden.
Kann ich ein Haus mit Grundstück kaufen?
Ausländisches Grundeigentum ist stark beschränkt. Haus, Land und Nutzungsrechte müssen getrennt betrachtet und rechtlich passend geregelt werden.
Wie viel kostet eine Due Diligence?
Das hängt von Objektart, Unterlagen, Verkäufer, Registerprüfung und gewünschter Tiefe ab. Ein klarer Prüfauftrag sollte vorab vereinbart werden.
Soll ich die Reservierungsgebühr vor der Prüfung zahlen?
Nicht rückzahlbare Zahlungen sollten möglichst erst nach Prüfung erfolgen. Ist das nicht möglich, müssen Rückzahlungsbedingungen und Prüfungsfrist klar geregelt sein.
Reicht ein englischer Kaufvertrag?
Nicht automatisch. Maßgebliche Sprachfassung, thailändische Originale und praktische Durchsetzung müssen berücksichtigt werden.
Kann ein Anwalt die Immobilie vollständig überprüfen?
Der rechtliche Prüfungsumfang sollte ausdrücklich festgelegt werden. Technischer Zustand oder Marktwert können zusätzliche Sachverständige erfordern.